KCRE

最新调查结果显示，中国房地产资金流向在4月份开始出现转向，新的投资目标即为商业及写字楼市场。一个较为直接的数据体现来自于市场成交量，当月4个一线城市销售面积共计62.70万平方米，环比增长72.43%。

制造业成新兴需求主力

从市场层面来看，租赁需求较一年之前明显大了许多，这主要是出于对市场未来发展见好的普遍看法。不过，由于上海写字楼市场供应量仍然持续增加，受到供求关系影响，市场租金并未有明显上升。

研究数据同样验证了2010年第一季度，上海写字楼空置率在10.50%，与2009年同期相比，减少了3.7个百分点。不过，从租金角度来看，期内全市租金水准仅在6.4元/平方米/天左右，与去年同期相比反而有微幅下降。

鉴于当前国际金融危机影响并未完全消除，不少来自于海外的租赁企业对于成本控制仍然较为严谨，从而表现更为谨慎。《第一财经日报》记者接触到的一家跨国金融投资机构，刚刚对公司租赁楼层进行了调整，从高楼层搬迁至了租金相对较低的中低楼层段。

与此同时，在中国金融机构需求增长之后，制造业企业正在成为新兴的租赁需求主力。这些公司对浦东写字楼市场的需求带动今年第一季度浦东写字楼租金水平环比上涨5.4%，与全市平均租金值几乎等同。浦东写字楼市场占比六成的需求来自于国内企业。

写字楼市场回暖明显

数据显示，京沪穗深四地的写字楼销售均价，分别为22173元/平方米、28530元/平方米、16674元/平方米及28156元/平方米，其中，北京写字楼市场的4月均价创下一年来新高纪录。

同时，4月份北京和上海的写字楼市场供应量大增。北京市场供应面积为13.10万平方米，上海市场供应面积为30.17万平方米，两地市场环比增幅均超过了100%。

在新“国十条”政策影响下，住宅市场的成交量呈现大幅回落之势。然而，写字楼市场受到的影响却相对较小，无论是信贷政策还是限购政策，均未涉及商业地产，在这种背景之下，部分城市已出现投资资金从住宅市场流入商业地产市场的现象。

数据显示，2010年上海浦东甲级写字楼存量从3年前的92万平方米增至157万平方米，增长幅度高达70%。

由于商业地产市场主要侧重于长期收益性，与此同时，在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，这导致更多投资者开始将眼光转向商业地产。不过，投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，尚需要观察。