KCRE

伴随对2012年全球经济增长预期的担忧，去年第四季度市场租赁需求开始放缓。然而市场依然倾向业主。相关数据显示，去年全年上海写字楼租金涨幅达到17.4%。因为中心商务区内的办公楼项目供给量有限，业主们仍普遍对市场房钱走势持乐观心态。

去年四季度租赁需求放缓2011年第四季度，因为对未来欧洲经济远景以及中国可能面对经济增速放缓的担忧，租户变得对租金花费愈加敏感。受此影响，上海办公楼市场的租赁需求开始减弱。尽管四季度仍有大面积的租赁成交，市场上对于办公楼物业的租赁问询量显著下降。在浦西，因为核心中心商务区以外的办公楼空置面积较多且房钱较低，很多公司开始在该区域寻找办公空间。在浦东，内资金融企业持续推动办公楼租赁需求。例如，一家海内投资公司从一栋乙级办公楼进级到花旗团体大厦，租用约550平方米的面积。

尽管四季度租赁需求有所减弱，但浦西及浦东核心商务区内的办公楼租金仍持续增长。据悉，四季度市场均租金环比增长2.7%，至每平方米天天8.8元，2011年全年增长17.4%。同时，超甲级办公楼租金涨幅继承领先于甲级办公楼涨幅，环比增长3.4%，均租金攀升至每平方米天天10.3元，2011年全年增长21.1%。

据悉，因为中心商务区内的供应不足，导致市场空置率进一步下降，浦西和浦东中心商务区内办公楼空置率分别降至5.2%以及7.4%。在浦西，位于静安区的甲级办公楼1788国际中心于2011年第四季度初竣工，为市场新增67106平方米的供给量。受去年第二、三季度强劲预租需求的推动，该项目的签约率已达到78%。在浦东，浦江双辉大厦于去年年底竣工，该项目在竣工前已经被两家大型国有银行分别买入自用。而中国平安金融大厦同样于去年第四季度竣工交付，且全部面积都将为平安团体自用。两个新竣工项目均为自用致使陆家嘴区域办公楼租赁市场的供给十分紧张。此外，一些原计划于2011年第四季度入市的非中心商务区办公楼项目推迟竣工，致使2012年上半年的新增供给量晋升。

初步数据显示，2011年第四季度上海大宗交易成交额达到39亿元。2011年全年总计达到322亿元，接近2010年的水平。分析以为，2012年投资市场的表现将取决于全球经济走向。2012年全年的交易量和收益率将主要取决于海内政策以及外部环境，包括欧洲债务危机的演变。假如全球经济泛起显著恶化趋势，收益率将会有所增长。